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住宅ローンの金利ってどのように決まっているの?

今から20年ほど前は住宅ローンは3,4%台だった住宅ローンの”金利”でしたが今では1%を下回る時代です。
非常に低金利時代なので家を購入しようと検討している方はたくさんいらっしゃるかと思いますが、果たして今は安いけどこれから上がるんじゃない?と不安を抱えていると思います。そして新型コロナウイルスによってどのような影響を受けるのかについても触れていきます。
住宅ローンだけに限らず自動車ローン等誰かからお金を借りる際に金利が発生します、金利が発生するのは知っているけどどのようにして金利が決まっているのかわからない方は非常に多いかと思います。

今回は住宅ローンの金利についてお話しします

住宅ローン 金利

住宅ローンと金利の種類

住宅ローンと言っても住宅ローンにも様々な商品がございます。
大きく分けて3種類あります。

・変動金利
・全期間固定金利型固定金利
・固定期間選択型固定金利

がございます。

それぞれの金利についてお話しするととても長くなるので金利の種類の説明は割愛させて頂きます。
金利の種類に関して理解を深めたい方はこちらの記事に書いていますので是非こちらもご覧ください。

住宅ローンの金利の決まり方に関して先程ご紹介した3種類によって変わってきます。
金利とは何かのレートを基準にして決まるので根本的な仕組みはほとんど変わりがないのですが、基準になるもの、レートが大きく変わってきます。
なので住宅ローン金利の仕組みを理解すると同時に金融リテラシー、金融知識が同時がついたことになります。
この機会に是非金融リテラシーを高めましょう!

住宅ローンの金利の決まり方

住宅ローンの金利の仕組みを理解するのに欠かせない「基準金利」「適用金利」というものです。
よく目にする言葉だと思いますがこちらをまず理解して頂く必要があるので説明致します。

〇基準金利

基準金利とはある指標に基づき各金融機関が決定している住宅ローンの金利のことです。基準金利は一般の商品で例えるなら定価、相場に当たります。店頭金利とも呼ばれたりします。
そしてその指標となっているのが「短期プライムレート」と言われるものです。
短期プライムレートは銀行が最優良の企業に貸し出す際の最優遇貸出金利のうち1年以内の短期貸出の金利の事を言います。
このレートは金融機関同士がお金を貸し借りする時の「市中金利(無担保コールレート翌日物)」に連動し、この市中金利をコントロールしているのが日本銀行の「政策金利」なのです。
では、この短期プライムレートが住宅ローンのどう影響しているのでしょうか。
住宅ローン金利は、一般的に新短期プライムレートを基準とし、そこに各金融機関のコスト(約1%)を上乗せして金利が決定され、企業や個人に対してのさまざまな金利を決定しております。
このようにして基準金利が決まります。

〇適用金利

短期プライムレートによって決まる基準金利と異なり、各金融機関が提示する適用金利とは条件を満たすことで、基準金利から一定の金利が優遇される金利の事です。
適用金利は他に「優遇金利」「実行金利」と呼ばれたりします。
住宅ローンの金利を比較する際は、「適用金利」を確認しましょう。
お客様に提示される金利が各金融機関で数字が変わってくるのは、銀行がどれだけのサービスをしてくるかで適用金利が変わってきます。

各商品の金利の決まり方

住宅ローンの金利は基準金利と適用金利で算出されます。
ですが、金利の商品によって金利の決まり方が変わってきます。

〇変動金利

変動金利は先程説明した基準金利を元に金利が変動します。短期プライムレートを基準としてそこから各金融機関が引いた%が変動金利を提供する金利になります。

〇当初固定金利

全期間固定金利と変動金利の間の性質を持っている「一定期間固定金利」は円金利スワップレートという市場金利を基準としています。
金利スワップレートは金融市場で取引されているプレーン・バニラ・スワップの固定金利水準のことを言います。
※プレーン・バニラ・スワップとは同一通貨の固定金利と変動金利との交換を行うスワップ取引の事
金利スワップレートは予想で動くので上昇する予想があればレートは上がります。

〇固定金利

固定金利は長期金利になります。
長期金利は一般的は新発10年国債利回りが基準に決まります。
10年国債は、日本政府が国の運営に必要な資金を集めるために発行する、満期が10年の債券の事です。
つまり、国債市場という「市場」で決まるため、インフレやデフレなど将来の物価変動や金融政策が及ぼす影響を考慮した上で決まります。
例えばですが、インフレ期待が高まれば長期金利は高まる傾向にあります。

住宅ローン 金利

~まとめ~

住宅ローンの金利は、日銀や国債市場に左右されることが基本です。
お客様でもよく変動金利は変動するから怖い等悩まれている方はいらっしゃいますが、銀行の適用金利の変化は多少しますが、基準となる金利はほとんど変わっていません。

最終的にはご自身で判断する必要がありますが、住宅ローンの銀行担当者や不動産会社にも相談しながら、最適な住宅ローンを選択しましょう。

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