売買ノウハウ

金利の種類～変動金利・固定金利のメリット・デメリットと説明～

住宅の購入を検討するまで、ほとんど気にしたことが無かった”金利”。
ほとんどの方が、住宅ローンを組まれると思います。
物件購入は人生で一番高い買い物と言われていますので、この良く分からない金利という物が不安な方は少なくはないでしょう。
住宅ローンには様々な種類がございますので、詳しくない方が理解していただける為の内容ですので、是非ご覧下さい。

金利ってどのような仕組み？
住宅ローンの種類
変動金利型
固定金利型
- 全期間固定金利型
- 固定期間選択型
～まとめ～

金利ってどのような仕組み？

金利とは、賃金または預金に対する利子のことです。
住宅ローンの場合、住宅を買う際に一括で支払えないので、銀行からお金を借りたい。
銀行側は、貸してもいいけど、なにも接点のない他人に無料では貸せない。メリットがない。
そこでやっと金利が活躍するわけです。
これだけ貸すから、その代わりこのくらいの金利を何％上乗せして返してくださいね。
このような関係で貸す側と借りる側の関係が成立します。

ここで一つ注目して頂きたいのは、金利の割合です。
金利がどのように計算されているのか説明します。

先程の話で、仮にあなたが貸す側だとしましょう。
借りる人がもしたくさんの借金を抱えている人でうそをついてまで借りているような人にあなたは貸せますか？

貸してあげると言える心広い方はいるかもしれませんが、ほとんどの方がさすがに貸すのは厳しいと思うのではないでしょうか。
なぜ厳しいと感じたのでしょうか。

そこには、信頼、信用がないからだと思います。
さて話を戻しますが、この話を銀行に例えましょう。

住宅ローンを組もうと思うとまず最初に事前審査を行います。
その際に銀行側は先程の話の信頼できるかを確認するのです。
事前審査の結果で出た金利の％が銀行からの信頼になるのです。

じゃあ、銀行から見た信頼とは何かと言いますと毎月しっかり定期的に給与がはいってきているのかや車や他の借入をしっかり返せているのかカード払いの引き落としを　遅れずに支払いできているのかなどお金のやり取りの情報を見て信頼できるかを審査しています。

逆に全く借り入れをしていないや給与が手渡し等で情報が全くわからない人も審査が難しい借りれないパターンもあります。(このような人をスーパーホワイトと言います)

他にも職業などで安定性や安全面の面で信頼できるかを審査していきます。
なので、命の危険が高いと判断されると金利も上がる仕組みになっています。

金利に関してはこれといった計算式はありませんが、銀行からの信頼＝金利と言っても過言ではありません。
最低額の金利の％に関しては、その時の物価や為替、景気にもとても左右されますし、銀行によっても全然変わってきます。最低額の金利を獲得するのは、あなたの職業を含めての信頼度です。なるべく低金利を目指しましょう。

たった1回の支払いが遅れただけで借入ができなくなるケースが多々ございますので皆様、クレジットカードの使い方には気をつけましょうね。

住宅ローンの種類

住宅ローンには大きく分けて3つタイプがございます。

○変動金利型
○固定金利選択型
○全期間固定金利型
があります。

はじめに結果を伝えておくと
変動金利(50.4％)
固定期間選択型(36.9％)
全期間固定型(12.6％)
(住宅金融支援機構資料より)
このような結果です。

半分以上の方が変動金利です。
どのタイプが良いのかはその方次第で変わってきますので、あなたがどのタイプに当てはまるのか見てみましょう。
それではひとつひとつ説明していきます。

変動金利型

変動金利型とは、金利が変動する住宅ローンの事です。

どのように変動していくのかといいますと、半年に1回変動するタイミングがあります。基本的には、4月と10月に見直されるのが一般的です。半年に一回金利の見直しがありますが、例え、金利が変動したとしても、毎月毎月の返済額は5年間変わらないのです。

もう一度言います。返済額は！5年間変わらないのです。
復唱した理由は後ほど。

変動した返済額は、5年間変わらず、6年目に変わります。6年目になるタイミングで
返済額が変わるのですが、これまで支払いしていた返済額の最大1.25倍までが上限となっています。

返済額のみ1.25倍が上限だと、一つ問題が発生します。

金利が上がり1.25倍を超えた場合はどうなるのか。
この場合何が起きるのかと言いますと、金利が急上昇した際に起こりうる「未払い元金」が発生します。

途中で金利が急上昇しても、返済額が変わるのは5年後です。
そのため、金利が急激に上昇すると、元金ではなく利息から優先して返済されるので利息ばかり支払う状態が続き、元金が減っていかないという状況になってしまいます。

さらに問題なのが、毎月支払う利息金額が返済額よりも多くなってしまい、未払い利息が貯まってしまうケースががあることもあります。
では、なぜ半分以上の人が変動金利を選ぶのでしょうか。

メリットどデメリットに分けてお話しますね。

固定金利型

固定金利型には2種類あります。
「全期間固定金利型」と「固定金利型」です。
それぞれ特徴があるのでお話しますね。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は名前の通り住宅ローンを借りる間金利がずっと固定されている　　　　　
住宅ローンです。金利が固定されているのでもちろん返済額が変わりません。
金利の設定は、契約内容によって変わることがありますが、基本は固定期間が長ければ長いほど、金利は高くなります。
固定金利は変動金利より金利が高くなります。
ですが、その分安定性は極めて高いです。

固定期間選択型

固定期間選択型は3年、5年、７年、10年と一定期間金利が固定する事ができます。
固定期間が終了すると、その後の金利は、変動金利が再び固定金利かのどちらかを選択することが可能です。
固定期間選択型の注意点としましては変動金利のように、金利が急上昇した際、返済額の上限が定められて
いないので、金利が上昇しても返済できるのかしっかり考えておきましょう。