売買ノウハウ

贈与税について～親御さんの資金援助ありで購入した方の話～

売買ノウハウ

皆さん”贈与税”ってご存知でしょうか。
普段あまり聞かない税金なので、詳しく知っている方は少ないのではないでしょうか。

贈与税は、個人から贈与によって財産を取得した場合に、取得した財産に課される税です。
ちなみに、相続税は、相続によって財産を取得した場合に、取得した財産に課される税です。

“贈与税”と相続税は少し似ている部分があるので違いをお伝えします。
相続とは、ある人が死亡した時にその人の財産を、特定の人が引き継ぐことを言います。
贈与とは、ある人が財産を無償で相手方に与える行為のことを言います。

今回は、親御さんから資金援助を頂き購入した方を例に相続税についてではなく贈与税についてお話していこうかと思います。

そもそも"贈与税"とは？
住宅取得に関しての"贈与税"
～まとめ～

そもそも”贈与税”とは？

贈与税とは、冒頭でもお伝えしたと思いますが、無償で相手方に与える行為の事を贈与と言い、贈与によって財産を取得した人に課せられる税金です。簡潔に伝えると個人から財産をもらったときにかかる税金です。

会社や法人から給料もらっているけど、贈与税は？と思う方は安心してください。しっかり所得税がかかっております・・・

それでは贈与税がどのような時に課税されるのか2パターンあるので見ていきましょう。

“贈与税”の課税方法

贈与税の課税方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の二つがあり、一定の要件に該当する場合に「相続時精算課税」を選択することができます。

“贈与税”暦年課税(一般贈与)

一般的な贈与税で1人の人が1年間でもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかります。

例えばあなたが贈与受けるとして、10年間で毎年110万円ずつ贈与を行えば、110万円×10年間＝1100万円を非課税で贈与してもらった事なります。

“贈与税”相続時精算課税(生前贈与)

「相続時精算課税」を選択した場合、贈与者ごとにその年の1年間、合計額から2,500万円の特別控除額を控除した残額に対して贈与税がかかります。
相続時精算課税は親世代の長寿化が進んでいるため子世代に財産を早めに渡すの促すことを主旨として創設されました。

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贈与税には様々なケースがあるのでご注意ください。

～みなし贈与と贈与～
贈与税は贈与とみなし贈与にわける
みなし贈与とは本来の贈与ではない形で財産などの受け渡しをする事をいい、贈与税の課税対象になります。

～例～
・不動産などの財産を安すぎる売買をした場合
・借金免除をしてもらった場合
・自分が支払っていない保険の保険金を受け取った場合
簡潔にまとめると間接的に贈与じゃね？と疑われるものをみなし贈与と言います。

～税率～
では、実際どのくらい贈与税がかかるのでしょうか。
税率は、『一般贈与財産(左)』と『特例贈与財産(右)』に区分されます。

上の表を見ていただくとわかると思いますが、20歳以上の子供孫等が受ける贈与とそれ以外の者では税率が変わってきます。

・直系尊属以外の親族(兄弟やいとこ)や他人から贈与を受ける場合は、【一般贈与財産用】
・贈与を受けた年の1月1日現在において20歳以上の子供孫等が直系尊属から贈与を受ける場合は、【特例贈与財産用】
が適用されます。

1, は基本的な贈与税について説明しましたが、ここから本題の住宅取得の際に活用できる贈与税に関してわかりやすく話します。

住宅取得に関しての”贈与税”

先程は、贈与税に関しての基本を簡潔にお伝えしましたが、今回は、住宅取得に関わる贈与税等を詳しくお話するので贈与税をもっと詳しく知りたい方は税理士さんが解説しているブログを見るともっと深く実例を踏まえた贈与税を知ることができます。

～住宅資金贈与の非課税の特例～

住宅を取得する際に、両親や祖父母から資金提供を受ける人は、住宅資金贈与の非課税の特例を利用することで、贈与に伴う税金を抑える事ができます。

住宅取得資金の非課税の特例とは、父母・祖父母からの直系尊属から資金提供を受けて、住宅を新築・増改築した場合に贈与税が一定額まで非課税になる制度です。

なので父母・祖父母から資金援助を受ける方は住宅資金贈与の非課税が適用されます。
では、住宅資金贈与の非課税が適用された場合、いくらまで非課税になるのか。下の画像をご覧ください。

出典：国税庁HP (https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm)

～控除の条件～

画像の通り時期や住宅によって金額が異なります。あなたがどれに当てはまるか一緒に考えていきましょう。
・購入する物件が新築なのか
・適用される消費税率が10％の住宅を取得したか
・省エネ住宅なのか
・契約締結日

☆省エネ住宅の基準
・断熱等性能等級４若しくは一次エネルギー消費量等級４以上であること
・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上若しくは免震建築物であること
・高齢者等配慮対策等級（専用部分）３以上であること
で控除額が決まります。

現在ブログを閲覧されている方は、10％の消費税率が適用されています。(転載ブログなので現在は利用できなくなっております)

消費税率10％の適用されている住宅だとなぜ控除額が多いのかと言いますと増税対策で税負担軽減の為です。なので期間によって控除額が定められております。

～控除額の計算方法～

さあここから実際に計算していきましょう。
ここまで読んで頂いた方ならしっかり理解できるのでご安心ください。

まずおさらいです。
住宅を取得するために親から贈与受けた場合どのような控除が受けられるでしょうか。
①暦年課税（一般贈与）110万円
②相続時精算課税　2500万円
③住宅資金贈与　　上記の表に該当する額（300万円～3000万円）
主に控除できるのはこの3つになります。

では、実際に計算してみましょう。

試算額

20歳の方が総額4000万円の省エネ住宅を2020年12月に購入予定で親から2000万円の援助を受ける予定です。
残りの2000万円は住宅ローンを組みとします。
まずこの場合省エネ住宅、2020年12月、2000万円がキーワードになります。
なのでこの条件だと住宅取得贈与の控除額が1500万円となります。

つまり式にすると
4000万円（物件価格）＝1500万円(住宅取得控除)+2000万円(住宅ローン)+500万円(？？？)
となります。

残り控除ができない500万円はどうするのか。
ここからが重要です。

借用書を交わす場合

暦年課税には毎年110万円基礎控除の枠が設けられております。
控除額は毎年控除されますので次の年も110万円の控除が可能です。

毎年110万円の控除が受けられる事を利用して残りの390万円を借用書交わして親から借りて頭金にします。借用書を交わすという事はしっかり返す事が約束されますので返済に履歴を残す事が大事になります。
※残さないとみなし贈与になり兼ねません。

借りて返すだけだと住宅ローンと変わらないので翌年もう一度110万円までの贈与ならば課税されませんので借りた額に応じて毎年贈与を受ければ借りた額まで届きます。
まとめると控除額に収まりきらない分は貸借して基礎控除の枠を使って毎年贈与していく方法です。

①パターンの計算
4000万円（物件価格）＝1500万円(住宅取得控除)+2000万円(住宅ローン)+110万円（基礎控除額）+390万円（親から借入分）【基礎控除110万円+110万円+110万円+60万円】

相続時精算課税の枠を使う場合

相続時精算課税を一度選択すると制度の利用を撤回することができません。つまり①の基礎控除が利用できなくなります。

さらに、この制度により贈与された財産は、将来、親の相続時に相続財産に加算され相続税の対象とされます。加算する贈与財産の評価額は、相続時ではなくかつて贈与されたときの評価額です。つまり、贈与時から相続時まで評価額が変わらなければ、この制度を利用しても相続税の節税効果はないといえます。

②パターンの計算
4000万円（物件価格）＝1500万円(住宅取得控除)+2000万円(住宅ローン)+500万円（相続時精算課税）
以上が基本的に考えられる節税方法です。

～実際の例～
私が担当したお客様で贈与を受けた方の実際の例をご紹介いたします。
3900万円（物件価格）＝1500万円（住宅取得控除）+110万円（基礎控除額）+2300万円（住宅ローン）
のプランで物件購入致しました。

20代前半の方でしたので、どうしても年齢が若い方は住宅ローンに関して借入額が届かない場合が多く贈与を受ける方は少なくないのではないでしょうか。

また絶対に一人で購入しないといけないと言うルールはなくて、もし贈与する額が控除額で収まらない場合は共同名義で購入するなど様々な策がございます。

～まとめ～

いかがでしたでしょうか。

やっぱり税金は数字が複雑で難しい！と思った方もいると思いますが、住宅取得と言う視点から見れば理解して頂けたのではないでしょうか。
住宅を購入される方で贈与を受ける場合は贈与税がかかるので気を付けましょう。
贈与税の課税方式が【暦年課税】【相続時精算課税】【住宅所得等資金】と3つあります。
住宅取得等資金に関しては増税対策で控除額が多く設けられています。
なので贈与を受けて物件購入を考えている方は早めに購入する事をおすすめします。

お客様によって全く違う状況になると思いますのでこれと言った正解はないので不安な方は税理士に相談するのが無難でしょう。