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一戸建ての地盤改良あれこれ

急に夏から秋の訪れを感じる季節となり、すぐに冬が到来することを思うと外回りの営業には辛い季節がやってきました。
まだ9月だと思えば、まだ温かい気もしますが、もう数ヶ月もすると今年も終わると思えば恐ろしい気分になりますね( ;∀;)
さて、わたしどもランドアーズもおかげさまでスタッフが増えまして、事務所のデスクが足りない問題を抱えながらも毎日前進しております。
まだ経験の浅いスタッフもおりますので、最近はハウスメーカーが主催する勉強会なんかにも出席するようになりました。
せっかくなので、知り得た知識の一端をご紹介したいと思います。

地盤改良 一戸建て

地盤業界の状況

私もそんなにジジイではないので知らなかったのですが、2000年の建築基準法改正によって、「建築物の基礎の構造は国土交通大臣が定めた方法にしなければならない(建築基準法施工令38条第3項)」と規定されたそうです。
これにより、その定めた方法として国土交通省告示1347号により地盤の長期許容応力度に応じて基礎の種類を選ぶことになったようです。
長期許容応力度を算定するために地盤調査を行う必要がある事から、実質的に地盤調査が義務付けられたようです。

という事はですよ・・・?

  

2000年の建築基準法改正前って・・・地盤調査や地盤改良は不要だったって事・・・?!

まぁ逆説的に理解すればそういう事になりますよね。
正直、地盤で問題が発生した事ないので深刻には捉えてなかったのですが、さすがに地盤調査なしで建築するのは恐ろしいですねー。

では、どんな基準で地盤改良されているのでしょうか。

施工基準

<建築基準法施工令38条>
(第3項)
建築物の基礎構造は、建築物の構造、形態及び地盤の状況を考慮して国土交通大臣が定めた構造方法を用いるものとしなければならない。

<建設省告示第1347号>
第38条第3項に規定する建築物の基礎の構造は、地盤の長期に生ずる力に対する許容応力度(改良された地盤にあっては改良後の許容応力度とする。)が、
・20kN/㎡未満の場合は基礎杭を用いた構造
・20kN/㎡以上30kN/㎡未満は基礎杭を用いた構造又はべた基礎
・30kN/㎡以上の場合は基礎杭を用いた構造、ベタ基礎

<概算建物荷重の例>
・2階建て:12~15kN/㎡
・3階建て:15~18kN/㎡
※基礎の種類や構造、あるいは屋根や外壁の種類によっても荷重の大きさが変わる

これらの地盤改良を行うにも、まずは地盤調査をしてどのような地耐力なのかを確認しないことには改良のしようもありません。
また、建物の配置や大きさによっても改良すべきか、そのままでも良いのかの判断が変わってきます。
この地盤調査の結果、地盤改良をするわけですが、いわゆる建売住宅において一般的に施工されている2種類の地盤改良工事をご紹介したいと思います。

表層地盤改良工事

地盤改良 表層地盤改良工事 一戸建て

比較的、地盤が強く、表面の浅い部分だけを強化すればOK、という調査判定が出た場合に用いられる工法です。
浅い部分が弱い地盤に対し、セメント系固化材の粉体と土をバックホウと呼ばれる施工機械で混合攪拌を繰り返した後、転圧・締固めを行い支持力の向上と不同沈下を抑止することを目的としています。
軟弱層がGL-0.5~2.0m以浅に分布している場合に適用し、工期は約2日間となっております。
セメントの飛散や残土処分量が多いというデメリットがあります。

湿式柱状地盤改良工事

地盤改良 湿式柱状地盤 一戸建て

指示地盤がわりと深い位置にある場合、用いられる工法です。
粉体のセメント系固化材と水をミキサープラントで攪拌してセメントミルクを作り、それを地中で土とスラリー状になるまで混合攪拌して杭を作ります。
そうすることで、柱状の改良体を形成し、建物地盤の支持力を向上させます。また、地中の柱状体は周辺の土に浸み込むことで摩擦力も得る事ができます。
深度は2.0m~8.0m以下を原則とし、一般的に杭径直径500mm~600mmの改良体を造成します。工期は1日平均約120mの施工が可能となっております。
近隣擁壁やCBへの土圧、セメントミルクの飛散、残土(セメントミルク混じりの為、産廃扱い)というデメリットがあります。
この名古屋エリアは基本的にそこまで地盤が強くないため、地盤改良が必要なケースも多くみられますが、前述のように建築基準法のおかげで実質的に地盤調査や調査結果に伴う地盤改良が義務付けられている以上、分譲住宅・注文住宅を問わず、地盤に関しては一定の品質が保たれていると言えます。

なお、分譲住宅の場合は、土地と建物をセット価格で売っているわけなので、当然この地盤調査や地盤改良の費用も含まれて販売しておりますので、費用に関してはあまり深く考える必要はありません。

地盤改良の落とし穴

上述のように建売住宅はこの地盤改良、そういうことをした安心な家なんだなと安心材料でしかないですが・・・

注文住宅の場合は少し異なります。当然注文住宅を建てる方もほぼ地盤改良は必要なのですが・・・
ただし、注文住宅には落とし穴がありまして、物件によってはこの地盤改良費が思わぬ出費を生むケースがあります。
普通は土地を買って、建物を建てるという事は、土地代金と建物代金の合計だと思うわけですよ。
ところがどっこい、土地というのは形状も違えば地質も違うというわけで、どこでも同じように建築が可能なわけではありません。
希望の建物を建てようと思ったら、想像以上に造成費用や地盤改良費がかかり、安い土地を買ったはずが結局高くついてしまった、なんて話は枚挙にいとまがないのです。
特に問題なのが、地盤改良費用が建物プランが決まって配置が決まり、その建物に合わせて地盤調査をしないとハッキリと出せない、という事です。

地盤調査も機械でガリガリと穴を掘っていくわけですから、当然タダではできません。

この辺の「やってみないと分からない」というのが建築の難しいところだな、とは思うのですが、消費者としては何とかならんのか、という問題でもありますね。
土地価格と上物の建築費用はある程度把握できても、造成費用と地盤改良で何百万と予算が変わったら計画自体が白紙に戻る事もありますので、土地の選定からやり直しという苦境に立たされます。

~まとめ~

分譲住宅の場合はどれだけ大がかりな地盤改良工事をしていたとしても、販売価格が増える事はないため、余計な心配はいりません。
お問い合わせいただければ、物件ごとに地盤調査の結果や地盤改良の有無・工法までお伝えする事も可能です。
より安心してお取引いただくため、様々な資料をご提供させていただいておりますので、地盤の気になる物件はお気軽にお問い合わせください。

それでは皆様に良い物件が見つかりますように♪

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