住宅購入時の持分とは？～税金や具体例を分かりやすく説明します～
不動産の持分とは？
不動産の購入には多額の資金が必要になることは言うまでもありませんが、多くの場合、住宅ローンの借入に頼る事となります。当然多額の借入となると一人での購入が困難な場合もあり、夫婦共同での購入などもままあるものです。
そのタイミングで出てくるのが、持分という訳です。持分とはその不動産の名義を誰が、どのくらいの割合を所有しているかを示すものです。
不動産は複数の人が1つの土地や建物を共有で所有する事ができるのですが、その所有割合を決める必要があるのです。この所有割合は持分登記という方法で明確にします。
この所有権の持分登記のときには、慎重に資金の出所と持分の関係を精査しなければなりません。資金を出した者と所有者が違うとか、借入金の当事者と所有者が違うとか、資金の出所を無視し単純に夫婦2分の1ずつにするなど間違った登記をしてはいけません。
間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税される可能性があります。
不動産持分の決め方(登記の割合)
不動産購入時の必要資金表
| 取得費となるもの |
取得費にならないもの |
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| 土地 | 建物 | |
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(注)事業用不動産の場合、土地・建物の取得にかかる「不動産取得税」「登録免許税」「登記費用」は、必要経費として処理します。また既に他の不動産所得がある場合については、土地・建物の借入金金利のうち借入日から使用開始までの期間分についても、必要経費にします。
親が資金援助をする場合の方法
不動産を購入時、親から援助を受ける場合には３つの方法があります。
1.贈与 …………相続時清算課税制度や住宅取得等資金の非課税制度等で親から贈与を受け自分の資金として出します。
2.借入金………所定の条件を守り親からの借入金とします。
3.共有 …………親の出した資金分を親の持分として共有登記します。
夫婦での共有名義とした場合
親の援助を受けた場合でも少し説明をしましたが、共有名義とはどういう仕組みになっているのでしょうか？
具体的な例を見ていきましょう。
上の図で見ていただくことでより分かりやすくなったかと思いますが、夫婦だから半分といかない厄介な問題です。
どちらかと言うと出した金額イコール自分の持分と考えると少し分かりやすいかと思います。
夫婦が共有でマイホームを購入し、夫婦二人でローンを組んだ場合の注意点は？
1.ローン申請時の注意点
ご夫婦がそれぞれ住宅ローンを借りて購入する場合、ローン形態としては3つ考えられます。
2.奥様がローンを組んだ後出産等で退職した場合
仕事を辞め収入が無くなった後の奥様の住宅ローンは、ご主人が負担する事になります。この負担したローンの償還金が、ご主人から奥様への贈与とされ贈与税の対象となる恐れがあります。長期にわたり返済しなければならない住宅ローンです。将来奥様が仕事を辞める可能性がある場合、奥様のローンの負担を少なくしておく工夫が必要でしょう。
共働き夫婦で、名義の区分ができなくなった預金の扱いは？
親子間借入れの注意点は？
「親子間借入れ」では次の2つの相談が多くあります。
・返してもらわなくても良いと言われている、またはある時払いの催促なしの場合贈与となるか？
これは贈与となる可能性が有ります。
・実際に借りて返済を行う場合の条件は？
以下の点に注意してください
贈与とみなされ贈与税が課税されるような無用の誤解を生まないように次の点に注意し、キチンと借入れについて取り決めをしてください。
以上が親子間で借入をした際の注意点です。
～まとめ～
住宅ローンとは人生で一番大きな買い物と言われておりますので、当然夫婦二人での共有名義や親子間での援助というよく耳にするワードは気になるポイントだと思います。
今回ご紹介した内容だけでも共有名義の場合はいくつかの注意点が必要です。
実際にはもっと複雑なケースもあったりしますが、あまりに複雑なケースでは税理士にご相談いただくのが最適です。
ほとんどの不動産会社では提携している税理士さんもいるはずですので、住宅を購入する際、共有名義や資金援助について気になる事があれば遠慮なく聞いてみることをおすすめします。
最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
この記事を読んでいただいたあなたに素敵な住宅が見つかる事を願っています。
