不動産取得税とは ～家を買うと税金がかかる？～

税額計算

不動産取得税の計算
土地・建物の税額=固定資産税評価額x4%(標準税率 ・本則)
ただし、特例により以下のとおり標準税率が軽減されます。

宅地の課税標準の特例

宅地の課税標準が１/２となる特例
宅地の課税標準額=固定資産税評価額 x1/2
(注)1/2特例は2024年(令和6年)3月31日までの適用となります。

新築住宅及びその敷地の税額の軽減

各種マイホームの特例の要件である「50㎡」の意味は？　※１

専有面積と登記床面積
床面積(延床面積と課税床面積) A 玄関分譲マンション等の区分所有建物ではパンフレット等に記載されている専有面積と登記簿上の面積(登記床 面積)は異なります。パンフレットの専有面積は壁の中心(壁芯)を基に計算をしますが、登記床面積は内法 (うちのり)によって計算をします。従って登記床面積はパンフレット上の専有面積より少ないことになります。 各種税法上のマイホームの特例は登記床面積で判断します。専有面積50㎡をわずかに上回っているマン ションは要注意です。登記床面積が50㎡未満の場合があります。
床面積（延床面積と課税床面積）
各種不動産の税金には軽減の特例が設けられており、この特例を受けられる一定の条件の一つとして床面 積基準がありますが、ここで言う床面積とは延床面積のことです。戸建やマンションのメゾネットタイプの場合には各階の床面積(登記床面積)を合計したものが 延床面積です。 一方マンションの固定資産税·不動産取得税上の床面積は共有部分を加算した床面積を課税床面積として税額を求めます。この明細は固定資産税評価証明書により知ることができます。

認定長期優良住宅の税額の軽減

中古住宅及びその敷地の税額の軽減

新耐震基準に適合していることの証明方法は？　※２

手続方法
①住宅の所有者が、新耐震基準に適合することまたは過去に耐震改修を実施して「新耐震基準」に適合させた住宅であることについて、建築士(登録事務所にする建築士に限ります)等に耐震診断を依頼し、建築士等が新耐震基準に適合すると認めた場合には「耐震基準適合証明書」を発行してもらえます。
②申請者は原則として売主とされます。ただし、何らかの理由により申請者が売主以外の場合は、各税務署に確認が必要です。
③所有権の移転の日までに証明書を取得していることが要件となります。
④証明書は、家屋の取得の日前2年以内に、その証明のための家屋の調査が終了したもの、評価されたもの又は保険契約が締結されたものに限ります。

証明書の種類
①耐震基準適合証明書 [原本]
　１、建築士法に基づき登録された建築士事務所に所属する建築士
　２、建築基準法に基づく指定確認検査機関
　３、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)に基づく登録住宅性能評価機関
上記のいずれかが、住宅の耐震診断を行い、新耐震基準に適合すること、または、過去に耐震工事を実施して新耐震基準に適合していることを認定した証明書です。
②建設住宅性能評価書 [写し]
品確法に基づく登録住宅性能評価機関が、住宅を評価した結果を記した書面です。耐震等級(構造部体の側表等防止)1·2·3である評価書が耐震基準を満たす証明書となります。
　等級1: 建築基準法に規定された最低限の耐震基準を満たす水準
　等級2: 等級1の1.25倍地震力に耐えられる水準
　等級3: 等級1の1.50倍地震力に耐えられる水準
　地震力とは、地震が建物に作用する力のことで、構造計算で求めます。
③既存住宅売買取底保険の保険付保証明書[原本]
既存住宅売買取保険が締結されていることを証する書面で、住宅測定 [原本] 担保責任保険法人が発行します。横造計算偽装事件を契機として、住宅 の先主が、取回保責任を果たすことができない事態が明らかになりまし た。住宅環安担保責任保険法人とは、住宅の購入者を保護するために、特 定住宅環底担保責任の履行の確保に関する法律に基づき、国土交通大 臣に指定された法人です。

既存住宅売買瑕疵保険とは※３

既存住宅売買瑕疵保険とは? 既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。住宅専門の保険会社(住宅瑕疵担保責任保険法人)が保険を引き受けます。既存住宅買瑕疵保険に加入するためには、住宅の基本的な性能について、専門の建築士による検査に合格することが必要です。後日、売買された中古住宅に欠陥が見つかった場合でも、補修費用等の保険金が支払われます。
保険商品としては、下記の2つのタイブがあります。
1.宅建業者販売タイプ(宅建業者が売主の場合) 宅建業者が、買主に対して負担する瑕疵担保責任を履行することによって生じる損害について保険金が支払われます。
2.個人間売買タイプ(一般の方が売主の場合)
第三者の検査機関が、個人間で売買の対象となる住宅の検査を行い売買後に隠れた瑕疵が発見された場合には、その検査機関に補修費等の保険金が支払われます。

ケーススタディ

ご質問

・マンションを購入しましたが、登記簿上の床面積は48㎡です。不動産取得税の軽減の特例は受けられませんか?

不動産取得税の例は50㎡以上240㎡以下の床面積に対して適用されます。この場合の床面ですが、マンションの床積は共用部分を按分して専有部分に加算した積が基準になります。これを課税床面積(下記参照)といいます。そのため登記簿の床面積が48㎡でも50㎡以上の基準を満たす可能性があります。国定資産税評価証明書をご覧ください。 “現況床面積”の 欄で50㎡以上であれば不動産取得税の特例を受けることができます。

・不動産取得税の軽減の特例を受けるには60日以内に手続をしなければいけないそうですが、この手続の仕方は?

「不動産取得税課税標準の特例適用申告書」というのものがあります。これには家屋用と土地用の2つの書類があります。書類はいずれもその取得の日から60日以内に道府県税事務所に対して提出しなければなりません。しかし必ずこの申告書を提出しなければならないかというと、都道府県税事務所では登記時に提出された書類等ら経減措置が受けられるかどうかを自主的に判断し、処理してくれていることがあります。納税通知書が送られてきたら、これが適切に処理されているかどうかをチェックしてみてください。万が一軽減が受けられるのにこの処理がされていなければ、ただちに上記の申告書を提出してくだい。期限後 であってもその申告が認められないという制度ではないようです。　　(注)詳細は不動産が所在する都道府県税事務所へご連絡ください。

・セカンドハウスとはどのようなものをいいますか?

「セカンドハウス」とは別荘以外の家屋で「週末に居住するため郊外等に取得するもの、通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの」などをいい、「毎月1日以上居住の用に供するもの」とされています。

不動産取得税のまとめ

不動産取得税については、一般的な住宅を購入してお住まいになる分には課税対象にならないケースがほとんどです。
ただし、1981年以前に建築された建物や、床面積が50㎡未満、240㎡超の建物、あまりに評価の高い土地・建物の場合には自己居住用であっても不動産取得税の課税対象となりますので、住宅をご購入の際には注意が必要です。
住宅を購入される際は、不動産取得税が課税されるかどうかを確認して、必要経費に算入しておくことが必要です。

最後までお読みいただきありがとうございました。
この記事をご覧いただいたあなたに良い不動産が見つかる事を願っています。