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ローンにまつわる話

ローン特約~売買契約書の融資特約を理解しよう~

この記事では住宅購入の際に利用される事の多い住宅ローンと、一般的な売買契約書に付される特約、融資特約(ローン特約)の関係について解説しています。
売買契約の前に重要事項説明という契約の説明がありますので、その際にローン特約についての説明を受けるかと思いますが、事前に知っておく事で無用なトラブルを防ぐ事にもつながります。それほど難しい内容ではありませんので、住宅購入をご検討の方は是非ご覧ください。

ローン特約とは

ローン特約(融資特約)についてご説明します。
言うまでもなく、住宅は高額商品になりますので、ほとんどの方が住宅ローン(融資)を利用して購入されます。

一般的に、住宅購入のために金融機関から融資を受ける場合、不動産の売買契約の前に事前審査という審査をして、ローンが通るであろう事を確認します。

そして、不動産売買契約をした後、住民票や印鑑証明書等の公的書類を揃えて、金融機関に対して正式申込(本申込や本審査とも呼ばれます)がします。

ここで問題になるのが、事前審査は通ったのに本審査に落ちてしまった場合はどうなるのか、という事です。

す出に売買契約は締結されていますので、売買代金を払う義務が生じているのですが、肝心の資金が用意できないとなると代金の支払いができず、約束違反(違約)となってしまいます。

こういった状況に対応できるよう、一般的な住宅の売買契約には住宅ローン特約(融資特約)が付与されています。

ローン特約とは、不動産売買契約を締結後に、本審査が通らなかった場合に契約を解除する事ができる特約の事を指します。この特約が適用され契約が解除となった場合は、支払い済みの手付金は返還されるというのが一般的な特約の内容となっております。

ただし、勘違いしてはいけないのは、ローンの本審査が通らなかった場合にのみ適用されるという点で、買主の気が変わったとか、親に反対された等というローン審査以外の買主の勝手な都合には適用されません。

この特約の解釈の理解不足でトラブルが起きることも想定されますので、無用なトラブルを防ぐため、ローン特約が適用される・されない条件をみていきましょう。

~ローン特約が適用される条件~

契約書に記載された金融機関全てから、融資金額が承認されなかった場合に適用されます。

正式な書類を揃えて、売買契約書に記載された金融機関に審査を出したにも関わらず全て不承認、または減額承認となってしまった場合、これは残念ながら契約を解除せざるを得ません。後々のトラブルを回避するため、正式に契約を解除する必要がありますので、解除する意思表示をして契約の解除書類をしっかりと交わしましょう。

もし、減額承認となってしまっても、不足分を自己資金で充当し売買代金を支払えるのであれば、解除する必要はありません。

融資利用予定の金額は確実に用意できる自己資金から逆算してご自身でハッキリ決めておく必要があります。融資が承認されたにもかかわらず、不足金に充当する自己資金が用意できませんでした、というのはローン特約の対象外です。

また、住宅ローンの審査申込書に虚偽の申告をする等、故意に承認が得られないような手続きをした場合にもローン特約は適用外となりますのでご注意ください。

~ローン特約が適用されない例~

〇売買契約時に予定していた融資金額から増額して審査にかけた場合

〇売買金額の一部を自己資金で用意するつもりだったが用意できなくなった場合
例えば、親からの資金援助を予定していたが、親に断られ自己資金が用意できなくなってしまった、その結果、承認された金融機関からのローン金額だけでは支払えなくなった、と言った場合。これは金融機関からのローンは承認されておりますので、ローン特約は適用されません。
売買契約書に記載する「融資利用予定の金額」は確実に用意できる自己資金から逆算してご自身でハッキリ決めておく必要がありますのでご注意ください。

〇故意に買主が住宅ローン審査に通らないようにした
住宅ローンの審査申込書に虚偽の申告をする等、故意に承認が得られないような手続きをした場合にもローン特約は適用外となります。
また、売買契約締結後に車のローン等、新たな借り入れをし、それが原因で住宅ローンが承認されなかった場合も買主に過失があるとしてローン特約が無効になる場合もあります。売買契約締結後の借入やローン契約、またクレジットカードの支払い延滞などには細心の注意を払ってください。

トラブルを未然に防ぐために

ローン特約の解釈の違いでトラブルになるケースもございます。ローン特約というのは買主の都合で何でもかんでも無条件で解除できるという権利ではありませんので、しっかりとご理解ください。

〇ローン契約には2種類ある
ローン契約には実は2種類あって
・解除条件型
・解除権保留型
があります

解除条件型は、買主が融資を受けれなかった場合、定められた期日を過ぎると契約が自動で解除になります
・解除権保留型は、買主が融資を受けれなかった旨を申し出ないと契約が解除できません

解除権保留型の特約では、買主は自動的に契約解除だと思っていても、正式に意思表示しないと解除が認められません。相手から何の連絡もないからと放っておくと契約解除が出来ない等のトラブルも想定されますので、契約書の内容をよく把握する必要があります。

〇住宅ローンの事前審査を経てから売買契約を締結する
事前審査を通した事もないのにローン特約があるから安心だと売買契約してしまうと、想定外の金利でしかローンが承認されず、かと言って不承認でもないためローン特約での解除ができない、というケースも想定されます。

〇ローン特約の期日をしっかり把握しておく

〇営業担当者とローンの内容、スケジュールについてしっかりと打ち合わせしておく

良い物件だからと焦って契約してしまいそうになっても、このローン特約の内容(金融機関・借入額等)は明確にした上で進める必要があります。

融資特約(ローン特約)まとめ

「ローン特約があるから安心してください、とにかく早く物件を抑えましょう」という事で契約を勧めてくる業者や営業マンがいます。
これは本当に物件が売れてしまいそうな状況もあり得るため、決して悪質であるとも言い切れないのですが、〇〇銀行で〇〇円、金利は〇〇%で借りる事というような契約条件にしてくれ、とこちらの条件もぶつけてみる事も一つの手です。もし、応じてくれないのであれば、先に事前審査を通してから売買契約される事をおすすめします。早ければ1~2営業日で回答が出るはずです。

また、欲しい物件と巡り合った事を想定して、あらかじめ金融機関に審査をかけておくという事をおすすめします。金融機関に直接相談に行くと物件が決まってから審査しましょうと受け流される事もあると聞きますので、その地域の住宅を取り扱っている不動産業者に相談されるのもアリかと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。
この記事を読んでいただいたあなたに素敵な家が見つかる事を願っています。

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