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永住権がなくても住宅ローンは組めるのか

【経験談】”永住権”がないと現金購入一択?~永住権なしで4000万円を購入できた中国人の方の話~

永住権がなくてもローンは組める

家を購入したいが一歩踏み込めない方、自分が住宅を購入できるかわからないと不安なあなたに永住権なしで4000万円程の住宅ローンを組んで住宅を購入していただいた中国人のお客様を例にして“永住権”についてお話ししたいと思います。

永住権がなくても住宅ローンは組めるのか

永住権とは

永住権とは、日本に在留する外国人が在留期間に制限なく日本に永住できる権利の事を言います。

現在日本に住んでいる外国人は日本に滞在している目的に応じた在留資格またはビザを持っていてそれぞれの目的に応じたビザによって活動の制限(アルバイト等)や滞在期間の制限があります。

ですが、先程紹介した永住権ですが、この永住権は活動の制限や滞在期間の制限を受けません。

国籍は違えど日本に住むにあたって日本人と同じくらいの条件にまで一気に跳ね上がります。

なので、永住権を持っていないと住宅を購入する際にほとんどの方が使われる住宅ローンの審査がとても厳しくなります。

あと3ヶ月で永住権が取れるとしても永住権を持っていないと持っているでは、大きな差です。

永住権を取得するための条件

独立の生計を営むに足りる資産又は技能を有すること

日常生活において公共の負担にならず、独立の生計を営むに足りる資産又は技能を有すること、将来において安定的な生活が送れる事が見込めること。

永住許可申請をする本人ではなく、世帯全体で見られます。なので、配偶者等が見合った収入があれば可能です。

素行が善良であること

法律を守り、日常生活においても住民として社会的に避難されることのない生活を営んでいること。

素行善良要件の概要

  • 法律違反者は素行が悪い外国人として見なします
  • 交通違反は軽微なものを数回なら永住許可の可能性あり
  • 犯罪後、一定期間経過すれば永住許可の可能性あり

※私のお客様で交通違反が原因で許可されず、一定期間を開けて再申請してようやく許可されたと聞いた事があります

その者の永住が日本国の利益に合すると認められること

日常生活において公共の負担にならず、技術や資産等を見てその者の永住が日本国の利益に合すると認められること。

  • 原則として引き続き10年以上本邦に在留していること。ただし,この期間のうち,就労資格(在留資格「技能実習」及び「特定技能1号」を除く。)又は居住資格をもって引き続き5年以上在留していることを要する
  • 罰金刑や懲役刑などを受けていないこと。公的義務(納税,公的年金及び公的医療保険の保険料の納付並びに出入国管理及び難民認定法に定める届出等の義務)を適正に履行していること
  • 現に有している在留資格について,出入国管理及び難民認定法施行規則別表第2に規定されている最長の在留期間をもって在留していること
  • 公衆衛生上の観点から有害となるおそれがないこと

※ただし,日本人、永住者又は特別永住者の配偶者又は子である場合、難民の認定を受けている者の場合には要件が緩和されます。

法務局:永住許可に関するガイドラインから引用)

これらが永住権を取得するにあたっての条件です。

原則10年在留に関する特例

永住権を取得するにあたって、上記のように原則10年以上日本に在留している事が求められますが10年以上在留していなくても取得できる特例があります。

  • 日本人,永住者及び特別永住者の配偶者の場合,実体を伴った婚姻生活が3年以上継続し,かつ,引き続き1年以上本邦に在留していること。その実子等の場合は1年以上本邦に継続して在留していること
  • 「定住者」の在留資格で5年以上継続して本邦に在留していること
  • 難民の認定を受けた者の場合,認定後5年以上継続して本邦に在留していること
  • 外交,社会,経済,文化等の分野において我が国への貢献があると認められる者で,5年以上本邦に在留していること
  • 地域再生法(平成17年法律第24号)第5条第16項に基づき認定された地域再生計画において明示された同計画の区域内に所在する公私の機関において,出入国管理及び難民認定法第7条第1項第2号の規定に基づき同法別表第1の5の表の下欄に掲げる活動を定める件(平成2年法務省告示第131号)第36号又は第37号のいずれかに該当する活動を行い,当該活動によって我が国への貢献があると認められる者の場合,3年以上継続して本邦に在留していること
  • 高度専門職省令に規定するポイント計算を行った場合に80点以上を有している者であって,次のいずれかに該当するもの
    1. 「高度人材外国人」として3年以上継続して本邦に在留していること
    2. 3年以上継続して本邦に在留している者で,永住許可申請日から3年前の時点を基準として高度専門職省令に規定するポイント計算を行った場合に70点以上の点数を有していたことが認められること
  • 高度専門職省令に規定するポイント計算を行った場合に80点以上を有している者であって,次のいずれかに該当するもの
    1. 「高度人材外国人」として1年以上継続して本邦に在留していること
    2. 1年以上継続して本邦に在留している者で,永住許可申請日から1年前の時点を基準として高度専門職省令に規定するポイント計算を行った場合に80点以上の点数を有していたことが認められること

(法務局:永住許可に関するガイドラインから引用)

永住権を取得していなくても住宅ローンは組めるのか

永住権を取得している、していないでは住宅ローンの審査において大きな差になります。

なぜ、永住権を取得していないと住宅ローンの審査が厳しくなるのか。
理由は、ビザの問題です。在留資格によってビザの期間が定められていて、定期的に更新しないといけません。
更新の期限が近づくと更新を行わずに帰国する方も少なくありません。

住宅ローンは長期期間の返済になりますので、帰国するリスクがあると銀行も貸しづらいのです。

永住権を取得さえしていれば、日本人と同等の扱いになりますが、取得していないからといって住宅ローンを組めないわけではありません。

永住権がなくても審査が通りやすい金融機関

金融機関によっては、永住権を取得していないと残念なことに事前審査の申し込みすら受け付けてくれない銀行もあります。
ですが、以下の金融機関は条件があるものの、審査の受付が可能です。

※各条件は執筆当時(2020/03/30)の物になりますので、変更されている場合があります。

三菱UFJ銀行

  • 5年以上、日本にお住いまいの方
  • 現在の勤務先の勤続年数が3年以上の方
  • 日本語の契約規定を理解できる方
  • 自己資金:物件価格の3割程度が必要
  • 期間:1年以上35年以内(1年単位)

SMBC信託銀行(三井住友銀行)

  • 年収が約500万円以上
  • 融資金額: 1,000万円以上最大5億円まで
  • 期間:1年以上35年以内
  • 自己資金:物件評価価格の2割程度

新生銀行

  • 日本国籍を有していいる配偶者または永寿許可のある外国籍の配偶者が連帯保証人になること
  • 融資金額:500万円以上1億円以下(10万円単位)
  • 期間:5年以上35年以内(1年単位)
  • 金利:年0.600%~1.700%

東京スター銀行

  • 日本にお住まいの方
  • 日本語の契約規定を理解できる方。(配偶者や専門家と援助あり)
  • 融資金額:500万円以上1億円以内(10万円単位)
  • 期間:1年以上35年以内(1年単位)

協同住宅ローン株式会社

  • お借入時の年齢が20歳以上満70歳以下かつ完済時の年齢が80歳未満の方
  • 現在のお勤め先に原則3年以上ご勤務または原則3年以上営業されている方で前年の税込年収が200万以上
  • 団体信用生命保険への加入が認められている方
  • 融資金額:50万円以上1億円以下(10万円単位)
  • 期間:1 年以上35 年以内(1 年単位、返済回数:12 回~420 回)
  • 金利:2.80%~2.475%
  • 年収に占める住宅ローン及びその他すべてのお借入金にかかる年間返済額の割合が下表の基準以下である方
    • 年収:300万円未満 → 返済比率:25%以下
    • 年収:400万円未満 → 返済比率:30%以下
    • 年収:700万円未満 → 返済比率:35%以下
    • 年収:700万円以上 → 返済比率:40%以下

東京スター銀行

  • 日本にお住まいの方
  • 日本語の契約規定を理解できる方(配偶者や専門家と援助あり)

中國銀行 ※四国の中国銀行ではありません

  • 在留資格を有する中国籍の方
  • 在留資格を有さない中國籍の方は中國銀行で関連口座を開設すると共に、原則50%以下の頭金が必要となる。(貸出期間は15年以内)

SBJ銀行

  • 借入時の年齢が満20歳以上65歳以下の方で、最終の返済時の年齢が満80歳未満の方
  • 前提として日本語によるコミュニケーションが可能な方に限る、また配偶者が日本人、日本の企業で正社員として就業、子供が日本の学校に就学など、永住の意思確認あり
  • 借入期間3年以上35年以内
  • 借入金額100万円以上~1億円まで(物件価格の90%まで)

交通銀行東京支店

  • 満20歳以上60歳以下で在留資格を有している
  • 交通銀行東京支店の預金口座を有している
  • 民法に定める民事行為を完全に遂行できる
  • 安定した収入がある(原則として年収400万円以上)
  • その他交通銀行所定の取扱基準を満たす

以上が永住権なしでも住宅ローンが組めるかもしれない金融機関です。

過去の経験では、永住権なしで住宅ローンを組む場合は、三井住友銀行にお世話になる事が多かったです。

永住権なし住宅ローンのまとめ

永住権を取得していなくても住宅ローンを組むことは可能です。

各銀行の条件を満たした上で、お勤め先や収入等が重要になってきます。

永住権取得していないからと諦めずに一度事前審査を申請してみましょう!
ただし、永住権を取得している方が圧倒的に有利になりますので、永住権取得が近い方はそれまで待つのも一つの選択肢ですよ。

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